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4 de Junho de 2020

Promessa de compra e venda e seus efeitos no direito civil.

A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, ( a compra e venda). Mas o que seria um contrato preliminar?

Mariana Gonçalves, Advogado
Publicado por Mariana Gonçalves
há 3 anos

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Agora sim! Vamos ao conteúdo:

A promessa de compra e venda pertence a categoria dos contratos preliminares e refere-se ao pacto de realização de um contrato principal ou definitivo, (a compra e venda).

Mas o que seria um contrato preliminar?

É um pacto através do qual cria uma parte em favor da outra, a faculdade de exigir o cumprimento de um contrato apenas projetado, trata-se de um negócio jurídico que tem por objeto obrigação de fazer um contrato definitivo.

A execução deste contrato se dá:

  1. Pela realização do contrato definitivo, ou seja no contrato de compra e venda de imóvel a realização da escritura pública de compra e venda.
  2. Adjudicação compulsória,
  3. Obrigação de fazer.

No entanto, ao registrar esse compromisso, o promitente comprador, adquire um direito real de aquisição. Esse direito, sendo real, lhe confere o poder de constranger o promitente vendedor e ou seu sucessor, a transferir-lhe a propriedade (Salvo se houver clausula de arrependimento).

A lei n. 6766 de 19-12-1979 - Parcelamento do Solo Urbano, em seu artigo 25 aduz: “ São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória, estando registrado confiram direito real oponível a terceiros.”

A Súmula 239 do STJ preleciona: - “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, ou seja, esse direito a adjudicação independe se o contrato estiver registrado ou não. Cabe ressaltar que, segundo o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, um imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser penhorado por processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não esteja registrada em cartório.

Está é uma forma de resguardar, proteger o futuro comprador. Neste sentido, o título IX do Livro III da Parte especial do código civil, em seus artigos 1.417 e 1.418 regula os Direitos do Promitente Comprador.

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2 Comentários

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Boa tarde Mariana,

Estou querendo comprar um apartamento porem não tenho como financiar no banco tenho 50% do valor do imóvel e se o proprietário aceitar vou pagando um valor mensal a ele ate quitar o total.. gostaria de saber se há algum tipo de contrato de caráter extremamente serio no qual posso fazer para que ambos possam estar protegidos pela lei.

Obrigada fico no aguardo continuar lendo

Bom dia.
Sempre muito informativo os artigos publicados aqui, parabéns. É importante observar que a doutrina entende que não é cabível cláusula de arrependimento nos compromissos registrados, digo visto ressalva consignada no texto.
Atenciosamente. continuar lendo